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5억 뛴 15억 집, 다주택자 1년내 팔면 2억 가까이 '절세'

  • 보도 : 2022.05.09 17:00
  • 수정 : 2022.05.09 17:00

내일부터 '다주택 양도세 중과' 1년간 배제
보유 2년 이상 조정대상지역 내 주택 대상
내년 5월9일까지 기본세율·장특공제 적용
"보유세 부담 줄어 매출출회 활성화 가능"
1주택 비과세 '보유·거주기간 재기산' 폐지

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◆…기획재정부는 9일 "다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 소득세법 시행령 개정을 추진한다"고 밝혔다.(사진 연합뉴스)
내일부터 다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과(重課) 조치가 1년간 한시적으로 유예된다. 그동안 양도세 부담으로 집을 팔지 못했던 다주택자에게 '퇴로'를 열어주어 주택 매물을 유도하겠다는 것이 정부의 정책 취지다. 실제로 다주택자들이 어떤 선택을 할지는 내일 이후 주택시장에 나타날 것으로 보이는데, 과거와는 다르게 보유 기간이 상대적으로 짧은 주택도 포함된다는 점에서 다주택자 보유 매물이 대거 출회할 가능성이 커 보인다. 

기획재정부는 '다주택자 양도세 중과 한시 배제' 등 내용을 담은 소득세법 시행령 개정을 추진한다고 9일 밝혔다. 기재부는 "부동산시장 관리를 위해 과도하게 활용된 부동산 세제를 조세원칙에 맞게 정상화하고, 국민들의 과도한 세부담을 적정 수준으로 조정하기 위함"이라고 했다.

굵직하게 살펴보면 개정 내용은 이렇다. ①다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제하고 ②1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도를 폐지하며 ③이사 등으로 인한 일시적 1세대 1주택 비과세 요건을 완화하는 것이다. 이 개정사항은 시행령 개정일(5월말 공포 예정) 이전인 5월 10일부터(양도분) 소급 적용된다. 
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◆…(다주택자 중과 한시 배제에 따른 세부담 변화, 자료 기획재정부)
1. 내일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 안한다

현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도차익에 대해 세금을 더 내야 한다. 양도세 기본세율은 6~45%지만 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산한다. 오랫동안 보유한 집에 대해 양도세를 감면받을 수 있는 '장기보유특별공제' 혜택도 없다.

시행령 개정안에 따라, 보유기간 2년 이상인 조정지역 내 주택을 '이달 10일부터 내년 5월 9일까지' 양도하면 기본세율·장특공제가 적용된다. 장특공제는 3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 양도차익에서 일정 비율을 차감해주는 제도다. 일반적인 부동산은 보유기간 1년당 2%씩 최대 30%(15년 보유시)를 공제받는다.

수도권 내 2주택을 보유한 A씨 사례를 들어보자. 처분할 주택을 취득할 당시에 가격은 10억원이었고, 현재는 15억원으로 뛴 상태다. 해당 주택은 10년간 보유했다고 한다. 양도세 중과를 적용받는다면 A씨가 내야 할 양도세는 약 2억7310만원이다. 하지만 내일부터 1년내 판다면 기본세율과 장특공제를 적용받으면서 세금을 1억3950만원 아낄 수 있다. 같은 조건으로 3주택자 양도세는 현 3억2285만원에서 1억33600만원으로 줄며 2억원 가까이 절세 효과를 본다.

기재부는 "다주택자에 대한 과도한 세부담 완화, 6월 1일 전 매도 시 보유세(종부세, 재산세) 부담도 경감되므로 매물출회 활성화가 가능할 것"이라고 했다. 2019년 12월부터 2020년 6월까지 양도세 중과 조치가 이루어진 바 있다. 10년 이상 보유주택이 대상이었는데, 이 기간 주택 거래량은 1년 전 같은 기간에 비해 99.9% 늘었다. 이번엔 2년 이상 보유주택에 적용되는 만큼, 더 큰 매물출회 효과가 나타날 수 있다는 게 기재부의 설명이다
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◆…(자료 기획재정부)
2. 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지된다

또 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산해서 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용된다(재기산 제도 폐지).

현행 양도일 현재 2년 이상 보유·거주(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 소재 주택 취득)했다면 양도세를 내지 않아도 된다(양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세). 이때 다주택자는 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해서 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산하고 있다.

이렇다보니 국민불편·민원이 적지 않게 발생하고 있다. 과거에 2년 보유·거주한 경우에도 재기산되는 2년 기간을 채우기 위해, 임차인을 내보내고 임대인이 입주해야 하기 때문이다. 게다가 비과세를 받기 위해 최종 1주택이 된 시점부터 2년간 매물이 동결되는 부분도 문제점으로 지적되어 왔다. 기재부는 이번 조치로 "2년 보유·거주한 경우 1주택이 된 시점에 즉시 비과세를 적용받고 매도가 가능하다"고 했다
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◆…(자료 기획재정부)
3. 이사 등으로 인한 일시적 2주택 비과세 요건 완화된다

현재 종전·신규주택 모두 조정대상지역 내 있다면 ①신규주택 취득일부터 1년 내 종전주택을 양도하고 ②세대원 전원이 신규주택으로 전입해야만 종전주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있다. 각종 규제를 받는 조정대상지역이 아니라면 종전주택은 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하면 된다.

하지만 앞으로 종전·신규주택 모두 조정지역인 경우 종전주택 양도기한은 ‘1년에서 2년’으로 완화되고, 세대원 전원 신규주택 전입요건도 적용받지 않는다(폐지).

예컨대 2018년 11월에 종전주택을 취득하고, 2021년 1월 1일에 신규주택을 취득했다고 치자. 현행 기준으론 2021년 12월 31일까지 종전주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있는데, 개정에 따라 올해 12월 31일까지로 늘어난다.

기재부는 "비과세를 받기 위해 급매로 주택을 내놓았으나, 주택거래 급감 상황에서 1년 이내 팔리지 않아 비과세를 적용받지 못하는 경우가 발생했다"면서 "조정대상지역에 한정된 과도한 규제가 한시적으로 배제되면서 납세편의가 높아질 것"이라고 했다. 

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