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[사례로 본 1주택 비과세]

⑤보유·거주 제한 없이도?…바뀐 세법 알면 낭패없다

  • 보도 : 2022.05.09 07:00
  • 수정 : 2022.05.09 07:00
조세일보
◆…박정인 국세상담센터 상담관은 "지난해 12월·올해 2월 소득세법·소득세법 시행령이 개정되면서, 올해 양도소득세 분야에서 달라진 부분을 꼭 확인해야 한다"고 말했다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파·강남 일대 아파트 단지.(사진 연합뉴스)
주택을 취득하고 2년간 보유(조정대상지역은 거주기간도 2년)한 뒤 양도를 했을 때 세법에서 정한 고가(高價)주택이 아니라면 차익에 대해서는 세금을 내지 않아도 되는데, 최근 고가주택 기준이 바뀐 부분은 납세자들이 확인해야 할 개정세법 중 하나다. 여기에 1세대 1주택의 범위 규정에서 보유·거주기간의 제한을 받지 않는 임대주택의 종류라든지, 주택임대차 계약을 새로 했을 때 양도소득세 비과세 특례가 적용되는 여부도 주의 깊게 살펴봐야 한다.

박정인 국세상담센터 상담관은 "양도소득세와 관련된 소득세법(2021년 12월 8일-18578호)·소득세법 시행령(2022년 2월 15일-32420호)이 개정됨에 따라, 올해 양도세에서 비과세 여부를 꼼꼼이 확인해야 한다"고 말했다.
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◆…박정인 국세상담센터 상담관
1. 1세대 1주택 고가주택의 기준금액이 올랐습니다

현행 1세대 1주택자는 양도일 기준으로 2년 이상을 보유하면 양도세 비과세 요건을 충족하게 된다. 조정대상지역은 이 기준에 2년 이상 거주도 해야 한다. 다만, 고가주택이라면 양도세 비과세가 전체 양도차익에 대해 적용되지 않고, 일정 금액기준 초과분에 대해선 세금이 매겨진다.

이러한 고가주택의 금액기준이 소득세법 개정으로 '2021년 12월 8일 이후 양도분부터 9억원에서 12억원'으로 올랐다.

과세대상 양도차익은 실제 발생한 양도차익 중에 전체 매도가격 대비 12억원을 초과하는 가격의 비율을 산정하게 된다. 예컨대 12억원에 취득한 주택을 15억원에 매도한다면 필요경비가 없는 경우 양도차익은 3억원이 되는데, 이 금액을 기준으로 12억 초과분에 대한 양도차익을 산정해서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 금액으로 과세표준을 산출하게 된다.
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2. 조합원입주권 적용대상 정비사업의 범위가 확대됐습니다

박 상담관은 "양도세와 관련해서 종전에는 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발·재건축사업 및 소규모 주택정비법상 소규모 재건축사업의 주택의 입주자로 선정된 지위만 조합원입주권에 해당했으나, 최근 소득세법 개정으로 그 범위가 넓어졌다"고 했다.

'빈집 및 소규모 주택정비법상 자율주택·가로주택·소규모 재개발사업의 입주자로 선정된 지위'도 조합원 입주권으로 본다.

도시 및 주거환경정비법상 정비사업은 ▲재개발사업 ▲재건축사업 ▲주거환경개선사업을 말한다. 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법상 정비사업은 ▲빈집정비사업 ▲소규모 주택정비사업(자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업)으로 규정하고 있다.
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3. 비과세 보유·거주요건을 적용하지 않는 분양전환 임대주택의 유형이 추가됐습니다

1세대 1주택 비과세 규정은 보유기간이 2년 이상(조정대상지역은 거주기간도 2년)이어야 되는데 ①민간건설임대주택 또는 ②공공건설임대주택을 취득해서 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상이라면 보유·거주기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

③올해 2월 15일 이후 양도하는 분부터 공공매입임대주택도 포함되는 것으로 세법이 바뀌었다. 공공임대주택의 공급을 활성화하고 공공임대주택 간의 과세 형평성을 높이기 위함이다.

박 상담관은 "2022년 2월 15일 이후 양도분부터 적용하는 것이므로, 현재 공공매입임대주택에 거주하는 분인 경우라도 이후 분양전환 받아 양도하는 경우 비과세 특례규정을 적용받을 수 있다"고 말했다.

4. 거주주택 비과세·중과세율 배제 규정이 적용되는 어린이집의 범위가 확대됐습니다

1세대의 구성원이 영유아보육법에 따른 인가를 받고 소득세법에 따라 고유번호를 부여받고 5년 이상 가정어린이집으로 사용한 경우, 운영 중단 후 6개월 이내에 주택을 양도했다면 중과된 세율(조정대상지역 내)을 적용받지 않는다. 여기에 가정어린이집과 2년 이상 거주한 거주주택을 보유한 경우, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있다.

그간 이런 특례는 가정어린이집만을 대상으로 이루어졌는데, 올해 2월 15일 이후 양도하는 분부터 '국공립, 직장, 협동 어린이집 등(영유아보육법에 따른 국가·지방자치단체로부터 위탁받아 운영하는 어린이집)'도 포함된다.

박 상담관은 "2022년 2월 15일 이후 양도분부터 적용하는 것이므로, 현재 가정어린이집 외 국공립·직장·협동 어린이집을 운영하는 분도 거주주택 비과세 특례규정과 조정대상지역 중과세율 배제 규정을 적용받을 수 있다"고 말했다.

5. 1주택+1조합원입주권(또는 1분양권) 비과세 특례요건이 개정됐습니다

1세대 1주택을 보유하다가 1조합원입주권(또는 2021년 1월 1일 이후 취득한 1분양권)을 취득했다면, 기존에 보유하던 1주택을 양도할 때 비과세 적용엔 '두 가지' 유형이 있다.

우선 일반적인 일시적 2주택 비과세 규정과 유사한 부분을 들 수 있다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권(또는 분양권)을 취득하고, 그 조합원입주권(또는 분양권)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도한다면 종전주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받는다.

두 번째로는 실거주목적으로 조합원입주권(또는 분양권)을 취득한 경우다. 구체적으로 조합원입주권(또는 분양권)을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도했을 때다. 재개발·재건축(또는 분양권)으로 완성된 주택 준공일로부터 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해서 1년 이상 거주하며, 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도한다면 종전주택에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는다.

조합원입주권(또는 분양권)을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에도, 올해 2월 15일 이후 취득하는 조합원입주권(또는 분양권)을 취득하는 분부터 '종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후 조합원입주권(또는 분양권)을 취득'해야 하는 것으로 바뀌었다.

박 상담관은 "2022년 2월 14일 이전에 조합원입주권(또는 분양권)을 취득한 경우, 종전규정에 따라 조합원입주권(또는 분양권)을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 종전주택 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원입주권(또는 분양권)을 취득한 경우에도 비과세 규정을 적용받을 수 있다"고 말했다.

6. 상생임대주택에 대한 양도세 거주기간 특례규정이 신설됐습니다

1세대가 2년 이상 보유한 주택 1채만 소유하고 있더라도 해당 주택이 취득일 현재 조정대상지역 안에 있다면 보유기간 중 2년 이상 거주하고 양도해야 비과세 규정을 적용받는다. 박 상담관은 "하지만 2021년 12월 20일 이후 상생임대차계약 체결분부터 상생임대주택에 양도세 거주기간 특례규정이 신설됐다"고 말했다. 이 특례로 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 '실거주 1년(최대 1년 한도)'을 인정받을 수 있다.

거주기간 특례를 받으려면 세법에서 정한 요건(①~③)을 모두 갖춘 주택 요건이어야 한다.

①직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약을 체결하고, 2년 이상 임대한 주택이 특례 대상이 된다. 박 상담관은 “2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 기간 중 임대차계약을 체결하고, 계약금을 지급받은 경우에 한정한다”며 "주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약 및 주택 매수 시 매도인으로부터 승계 받은 임대차계약은 제외된다"고 했다.

②임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택으로서, 임대개시일 당시 기준시가 9억원 이하인 주택이며 ③직전 임대차계약이 존재하고, 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상인 주택이면 특례를 적용받는다.

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