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[한국의 주택 보유세 수준]

미국· 영국· 일본· 프랑스 보다 실효세율 낮아...세금폭탄?

  • 보도 : 2021.11.18 06:00
  • 수정 : 2021.11.18 13:03

한국 보유세 실효세, OECD 평균보다 0.3%p 낮아…영국 3.1%·미국 2.7%

정부, 재정 수익 확충에 용이한 거래세 위주로 세수 확충해

누진세, 英 등급별로 3배까지 차이나...佛 부동산 17억4천만원 초과시 0.5~1.5%

GDP 대비 토지·부동산 가격은 가장 높아…영국·호주 등 한국보다 200%p 낮아

종부세 부과를 앞두고 18년 전부터 불거진 이른바 '세금폭탄' 논란이 지난 총선과 지방선거를 거쳐 대선을 4개월여 앞 둔 시점에 다시 활활 타오르고 있다. 다음 주에 발송되는 종부세고지서에 적힐 세액이 지난 해보다 수 십만원 ~ 수 천만원 이상 오를 것이 확실시 되기 때문이다.

하지만 ▲수도권 거주자의 50%가량이 무주택자이고 ▲종부세 과세대상자는 상위 2% 이내의 주택소유자에 국한되며 ▲서울의 집값이 지난 3년 사이에 40%이상 폭등한 점 ▲그럼에도 불구하고, 다주택자의 수가 급증하는 등 자산양극화가 더욱 커지고 있는 점 등을 감안하면 '세금폭탄론'은 과장된 측면이 없지 않다.

보수세력을 중심으로 여러차례 불거지고 있는 세금폭탄론은 과연 얼마나 설득력을 가질까?

종부세를 내는 사람들 입장에서는 이유를 불문하고 수백~수천만원씩 오른 세금이 달가울리 없다는 점에서 세금폭탄론은 일리가 있어 보인다. 또한, 주택을 소유하지 못한 무주택자들 중에서도 종부세 폭탄론에 동조하는 사람이 적지 않은 것을 보면, 세금폭탄론은 보편적으로도 국민정서에 상당히 먹혀들어가는 측면이 있는 것 같다.

결론적으로 보면 세금폭탄론을 유발했던 2003년 노무현 정부의 10·29 부동산종합대책 이후 한국의 주택 보유세는 OECD 주요 국가에 비해 높은 수준이 아니다. 미국· 영국· 일본· 프랑스 보다 실효세율이 낮다. 말로만 '세금폭탄'이었지 실제로는 국회와 정부가 세금폭탄론에 밀려 보유세 실효세율을 높이는 노력을 제대로 못한 탓이다. <편집자주>

한국의 GDP 대비 토지가격과 부동산 가격은 지난 3년간 가파르게 상승하고 있으나 보유세 실효세율은 2019년 기준으로 OECD 국가 가운데 낮은 편에 속한다.

◆ 한국 보유세 OECD 평균보다 낮아…거래세 위주로 세수 확충 

지난 8월 발간된 토지+자유 리포트 ‘OECD 주요국의 부동산 가격 및 보유세 추이’에 따르면 2019년 기준, 한국의 보유세 실효세율은 0.17%로 가장 높은 국가인 캐나다(0.87%)의 5분의 1 수준이다. 이어 영국의 보유세 실효세율은 0.8%, 일본과 프랑스는 0.5% 내외다.
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◆…출처 : 토지+자유 리포트 'OECD 주요국의 부동산 가격 및 보유세 추이'
 
캐나다, 영국, 프랑스가 20년 전과 비교해 세율을 낮춘 것에 비해 한국의 보유세 실효세율은 20년간 큰 폭의 변화를 보이지 않았다.

보유세 실효세율은 보유세 총액을 부동산 시가로 나눈 값이며 비교국은 38개 OECD 회원국 중 토지와 건축물 총액 통계가 존재하는 호주, 프랑스, 영국, 일본 등 15개국이 포함됐다.

미국의 경우 링컨토지정책 연구소의 ‌“50-State‌ ‌Property‌ ‌Tax‌ ‌Comparison‌ ‌Study”(2021)‌ ‌자료에 따르면 부동산 실효세율은 유형별로 1.4%에서 2%까지 육박한다. 이는 한국보다 8~11배나 높은 수준이다.

또한, 유럽·아시아미래학회에서 지난 2019년 발간한 보고서 ‘부동산 세제의 국제 비교와 시사점’에 따르면 한국의 GDP 대비 부동산 보유세의 비중은 0.8%로 OECD 평균(1.1%)에 비해 0.3%p 낮은 수준이다. OECD 통계에 따르면 한국의 보유세 비중은 독일(0.4%)과 스위스(0.2%)보다는 다소 높지만, 영국(3.1%)과 프랑스(2.8%), 미국(2.7%)보다는 현저히 낮다.

보고서는 한국이 이 같은 높은 거래세와 낮은 보유세 구조를 갖게 된 것은 정부가 부동산 개발단계에서 거래세를 중심으로 세제를 운용하는 것이 세수 확충과 공공재 공급에 유리하다고 판단했기 때문이라고 설명하고 있다.

2015년 기준, 한국의 거래세 비중은 OECD 평균인 0.4%에 비해 크게 높은 수준인 1.6%를 나타냈다.

◆ 영국·프랑스·싱가폴의 고가주택에 대한 누진세율

고가 주택에 대한 누진세는 국가별로 도입배경과 목적에 따라 과세표준과 세율 등이 다른 양상을 보이고 있다.

국토연구원이 지난해 발간한 해외부동산정책 시리즈에 따르면 영국의 경우 보유세에 해당하는 카운슬세를 평가청이 평가등급별(A~H)에 따라 기준금액을 결정하면 과세대상 주택이 속하는 평가등급에 따라 세액이 결정된다.

H등급(32만파운드·약 5억1천만원 초과)의 경우 D등급(6만8천파운드~8만8천파운드·약 1억800만원~1억4천만원)의 2배, A등급(4만파운드·약 6,350만원 이하)의 3배를 부과하게 된다.

기준세액이 되는 D등급 기준은 개별 지방정부가 결정하며 2020년 기준, H등급의 평균 과세액은 D등급의 2배에 해당하는 3,634파운드(577만원)이었다.

또한 최근 최고가주택에 해당하는 H등급의 과세액은 수도권을 기준으로 2016년부터 매년 3~5%씩 상승하며 증가하는 경향을 보이고 있다.

프랑스의 경우 2018년부터 기존 부유세의 과세대상 중 부동산만을 대상으로 부유세를 부과하고 있다. 순자산을 과세표준으로 하며 과세기준액인 130만유로(약 17억3,600만원)를 초과할 시 초과액에 대한 누진세율 0.5~15.%를 적용한다.
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◆…출처 : 국토연구원의 '프랑스,싱가포르의 부동산 조세정책과 시사점'
 
싱가포르는 주택의 연간 임대가치와 거주 주택 여부에 따라 주택 소유자에게 보유세 격인 재산세를 부과하고 있다. 연간 임대가치는 12개월 치 임대료로 산정되며 싱가포르 국세청에서 주변 부동산의 임대가격을 감안하여 계산한다.
 
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◆…출처 : 국토연구원의 '프랑스,싱가포르의 부동산 조세정책과 시사점'
 
또한 싱가포르는 자가점유 주택과 비거주 주택의 세율을 구별하고 있는데 세대주가 거주하지 않는 임대용 주택은 상대적으로 고율의 세율이 적용되는 초과 누진세율 구조를 택하고 있다.

가령 9만달러(약 7,800만원) 임대가치를 가진 주택의 경우 세대주가 거주할 시 부과되는 재산세는 10%지만, 비거주 주택일 시 재산세는 18%다.

◆ GDP 대비 토지 및 부동산가격…한국, 독보적으로 높아 

이 가운데 2020년 기준 한국의 ▲GDP 대비 토지 총가격은 501% ▲GDP 대비 부동산(토지+건물) 합산가격은 786%로 비교국 가운데 가장 높은 수준을 기록했다.

한국의 GDP 대비 토지가격은 2006년 이후 400%를 기록하며 다른 국가에 비해 높은 수준을 유지하고 있다. 한국 다음으로 호주, 프랑스, 영국이 300% 내외를 기록했지만, 이는 한국에 비하면 200%p나 낮은 수준이다.

그 외 일본, 캐나다, 네덜란드는 200% 내외, 체코, 핀란드 등은 100% 내외를 기록했다.

GDP 대비 부동산(토지+건물)의 총가치는 대부분 국가가 400% 내외를 유지하고 있는 데 비해 한국은 2018년부터 급상승하여 800%까지 올랐다. 그다음 순위인 프랑스와 호주는 500% 후반을 유지하고 있으며 일본과 오스트리아도 500%를 넘지 않고 있다.
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◆…출처 : 토지+자유 리포트 ‘OECD 주요국의 부동산 가격 및 보유세 추이’
 

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