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[국세상담관에 물었다]

①2년 보유? 거주까지?…1세대1주택 비과세 받으려면

  • 보도 : 2021.05.17 07:00
  • 수정 : 2021.05.17 07:00
조세일보

#. 2주택자였던 A씨는 갖고 있던 주택 한 채를 올해 1월에 처분하면서 성실히 양도소득세를 신고·납부했다. 1세대1주택자 신분이 된 A씨는 홀가분한 마음으로 이사를 알아보고 있었다. 주택 한 채만 보유했다면 팔더라도 비과세라고 여겼기 때문이다. 그런데 지인으로부터 양도시기에 따라 세금이 나올 수 있다는 이야기를 들었다. "요건이 굉장히 복잡해졌다"는 당부도 함께였다. 관련 세법을 제대로 이해하지 못한 A씨는 보유주택을 처분했을 때 예기치 않은 세금을 낼 수도 있다는 생각으로 걱정에 빠졌다.

1세대가 1채 주택을 보유하고 해당 주택이 취득할 당시에 비조정대상지역에 소재했다면 2년 넘게만 보유해도 주택 양도차익에 대해선 양도소득세를 내지 않는다. 취득일 조정지역이라면 보유기간 중 2년을 거주해야 한다는 전제가 붙는다. 단, 주택을 취득한 곳이 조정지역이라도 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급할 당시 무주택 신분이면 거주요건이 없다.

구인서 국세상담센터 상담관은 "기본 골격은 많은 납세자들이 유튜브나 인터넷을 통해 알고 있는 사항"이라면서도 "올해부터 바뀐 1세대1주택 비과세 내용을 제대로 알아야 신고 때 낭패를 보지 않는다"고 말했다.

꼭 짚어서 납세자가 살펴봐야 하는 부분은 주택 보유기간의 기산일이다. 1세대가 주택을 2채 넘게 보유했고 다른 주택들을 양도하고 나머지 1채를 보유했을 때, 최종 1주택을 보유하게 된 날로부터 비과세 보유기간을 다시 기산해야 하느냐다. 즉 최종 1채를 보유하게 된 날로부터 2년을 더 보유해야 하는지 아닌지 헷갈릴 수 있다.

조세일보

◆…구인서 국세상담센터 상담관

Q. 올해부터 1세대1주택 비과세 보유기간 계산방법은?

2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택분부터 2주택 이상을 보유한 세대가 1개의 주택을 제외하고 모두 양도(2021년 2월 17일 이후부터는 증여·용도변경도 포함)하고 1주택 상태가 됐다고 치자. 이 경우에는 최종 1주택이 된 날로부터 보유기간을 기산해서 2년을 추가로 더 보유해야 비과세 된다. 만약 과거 취득 당시에 조정지역이었다면 보유기간 중 2년을 거주해야 비과세를 받는다.

Q. 예외 사유는 있나?

예외적으로 일시적 2주택 특례 등 비과세(소득세법 시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2및제156조의3)를 적용받아 1주택자가 됐다면 당초 취득부터 기산되기에 2년 더 보유하거나 거주요건이 필요 없다.

Q. 앞선 사례 기준 보유·거주 요건은 어떻게 판단하나?

최종 남은 1주택을 2년 더 보유해야 비과세되는 적용대상은 앞의 양도가 2021년 1월 1일 이후인 경우에만 최종 1주택의 비과세 2년 더 보유요건이 적용된다. 종전주택을 2020년 12월 31일까지 양도한 경우로서 2021년 1월 1일 현재 1주택자인 경우에 추가 2년 보유요건이 없으므로 취득일부터 2년 보유(취득시 조정이면 보유기간 중 2년 거주)했다면 최종 1주택은 바로 비과세 적용된다.

Q. 양도가 아닌 증여(또는 용도변경)했다면?

앞의 처분이 양도가 아닌 2021년 2월 17일 이후에 증여했거나 용도변경(예 주거용에서 업무용으로 변경) 했다면 새롭게 2년 보유(취득시 조정이면 보유기간 중 2년 거주)요건이 필요하다.  

Q. 멸실, 세대분리 했다면?

멸실, 세대분리는 2년 더 보유요건 필요 없이 비과세된다. 그러므로 멸실하거나 별도 세대를 분리해서 나간다면 최종 1주택은 2년 더 보유요건 없이 취득시부터 보유(취득시 조정지역이었다면 보유기간 중 거주)기간 계산해서 비과세 된다.

Q. 증여했을 때 주의해야 할 점은 있나?

증여한 주택이 근저당, 보증금 등 부채가 있다면 부채부분은 '부담부증여'라고 해서 양도에 해당한다. 그러므로 2021년 1월 1일 이후 부담부증여 했다면, 최종 남은 1주택은 부담부증여일로부터 2년 더 보유(취득시 조정이면 보유기간 중 2년 거주)해야 비과세된다.

Q. 납세자들이 가장 많이 어려워하는 부분은?

3주택(A,B,C) 상태에서 A주택을 양도 후 남은 2주택(B,C)이 일시적 2주택 비과세에 해당하면 남은 2주택 중 먼저 양도하는 B주택은 추가로 2년 더 보유해야하는 요건이 필요 없다. 허나 주의해야할 점이 있다. 2주택(A,B) 상태에서 먼저 하나(A)를 과세 양도하고 최종 1주택(B)만 남은 상태에서 신규주택(C)를 매입해서 일시적 2주택(B,C)이 되는 경우에는 먼저 양도하는 B주택은 2년을 더 추가로 보유해야지 비과세된다.

즉 3주택 상태에서 하나를 양도해 남은 주택이 일시적 2주택이 되는 경우는 2년 더 보유가 필요 없지만, 2주택 상태에서 먼저 과세 양도 후 최종 1주택만 남은 상태에서 신규주택을 매입해 일시적 2주택이 되는 경우는 2년을 더 보유(취득시 조정이면 보유기간 중 2년 거주)해야지 비과세된다.

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