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ING "韓부동산, 올해 비수도권 중심 침체... 2~3년내 다시 강세"

  • 보도 : 2023.05.26 14:30
  • 수정 : 2023.05.26 14:30

ING銀 "부동산 시장, 2022년 말 급락한 가격 당분간 유지" 전망 

전세사기, 경기 침체, 주택 공급과잉 등으로 단기적으로는 힘겨운 시기 예상

조세일보
◆…아파트 단지 공사 현장 모습[사진=연합뉴스]
 
올해 국내 부동산 시장이 비수도권 지역을 중심으로 침체가 계속되겠지만 2~3년 내 다시 강세로 돌아설 것이라는 관측이 나왔다. 

ING은행은 26일 "올해 부동산 시장의 하락 속도는 작년 하반기에 비해 상대적으로 완만하겠지만 침체 기조 자체는 내내 지속될 가능성이 높다"고 진단했다.

그 근거로 ING는 한국의 부동산 시장이 주택담보대출 금리가 정점을 도달하지 못한 작년부터 이미 급락을 경험했다고 진단했다. 그러면서 "높은 차입비용과 더 높아진 대출 문턱, 부동산 시장 관련 세제 시스템, 규제 조치 등으로 전례 없는 폭락을 경험하고 있다"고 분석했다. 
 
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ING는 "한국의 부동산 시장은 2020년과 2021년 사이엔 부동산 가격이 급등했다가, 작년 말 폭락한 이후 하락장이 유지되고 있다"라며 "이처럼 급격한 가격 변동이 발생한 주요 원인은 주택 수급불균형과 신용여건 때문이다"라고 설명했다.

코로나 기간 주택 수요가 급증한 원인으로 ING는 △주택 구매자에게 유리한 금융환경 △경기대응형 부동산 정책 등 두 가지 이유를 꼽았다.

우선 정부의 적극적인 금융 지원과 재정정책 완화로 낮은 주담대 금리가 형성됐고, 시장 유동성이 풍부해졌는데 이것이 실수요자에게 유리한 환경을 제공해줬다는 점이다.

실제로 주택담보대출 금리는 2020년 초부터 약 1년 반에 이르는 기간 동안 과거 수준과 비교했을 때 절대적으로 낮은 수준을 유지했으며, 시중은행들 역시 코로나 봉쇄로 인한 부정적인 충격에 대응하기 위한 일환으로 개인대출조건을 완화한 바 있다는 게 ING 설명이다.

또 이전 정부는 집값 안정을 목표로 임대목적 부동산 매매와 같은 투자 행위를 제한하고 다주택자에게 중과세를 부과하는 등 초기부터 부동산 시장의 수요를 억제하는 정책을 일관되게 추진했지만 이러한 정책들이 도리어 수요를 자극했다는 게 ING의 분석이다.

정부의 더 강력한 시장개입으로 인해 주택가격이 더 상승하기 전에 '내 집 마련'을 서두르는 것이 더 경제적이라고 판단한 예비 매수자들이 한꺼번에 시장에 몰려들었고, 이로 인해 '영끌'로 대변되는 집단적 패닉바잉이 발생했다는 설명이다.

ING는 이어 단기적으로 부동산 시장 약세 징후에 대한 분석도 내놨는데, △단기적 차원에서의 과잉공급된 주택 △부동산 시장 악화로 개발업체들의 신규 개발사업 보류 등을 꼽았다.

먼저 주택 공급과잉이 주택시장을 지속적인 침체로 이끌었다는 점을 언급했다. ING은행은 "지난 한 해 동안 미분양 주택수는 크게 증가했으며, 앞으로도 더 늘어날 것"이라며 "지난 몇 달간 미분양 주택이 소폭 감소한 것은 개발업체들이 미분양주택 중 일부를 임대주택으로 전환했을 뿐, 유의미한 변화가 아니다"라고 선을 그었다.

또한 "부동산 시장이 악화됨에 따라 개발업체들이 신규 개발사업을 보류하고 있어 이로 인해 신규 주택 착공 건수가 허가 건수보다 더 빠르게 감소하고 있다"며 "건설 경기가 반등하기 위해서는 미분양 물량이 소진돼야 하는데, 현재 잔여물량이 남아 있는 만큼 당분간 부동산 시장 약세가 지속될 것"이라고 내다봤다. 
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◆…[자료출처=ING은행 보고서]
 
ING는 부동산 시장 전망의 선행지표 중 하나인 전세시장에도 주목했다. 최근 전세 사기 사태를 감안하면 전세가격은 당분간 약세를 유지할 것이며, 또 2년 전 집값 급등기에 계약했던 전세의 재계약 기간이 앞으로 도래함에 따라 전세금 반환 문제 등 전세 시장에 대한 약세 요인이 지속될 것이라는 점을 강조했다.

강민주 ING은행 서울지점 수석 이코노미스트는 "올해까지는 부동산 시장 침체가 지속되겠지만, 2~3년 내 다시 부동산 시장이 강세로 돌아설 것"이라며 "최근 주택 허가 및 착공 건수의 급격한 감소는 신규 주택 공급 감소로 이어질 것이며, 그에 따라 대부분의 미분양 물량은 해소될 것"이라고 전망했다.

그는 이어 "수요 측면에서는 경제성장이나 전반적인 금융환경과 같은 거시적 여건이 점차 정상화될 것"이라며 "또한 가구 구성원의 변화, 주택 소유 비율, 주택 보급률 등의 시장 지표는 여전히 주택 수요가 다시 반등할 것임을 보여준다"라고 말했다.

이와 함께 "이러한 지표들을 근거로 부동산 시장이 몇 년 후 다시 활성화될 가능성이 있다"라며 "수도권과 같이 실수요 대비 택지 부족으로 인해 신규 주택 공급이 부족한 지역에서는 다른 지역에 비해 상대적으로 집값 상승이 더 가파를 것으로 보인다"라고 덧붙였다.

ING는 유럽지역에 기반을 둔 세계적인 금융그룹으로 산하 ING은행을 통해 뱅킹 서비스를 제공하고 있다. ING은행의 임직원 수는 6만명이 넘으며, 전 세계 40여개 국가에서 약 3천700만명에 달하는 고객들에게 소매금융부터 기업금융까지 모든 뱅킹 서비스를 포괄하고 있다. 

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