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'상생임대주택' 양도세 특례 확대‧개편 관련 10문 10답

  • 보도 : 2022.06.24 13:42
  • 수정 : 2022.06.24 13:42

조세일보
◆…사진은 세종시 어진동 정부세종청사 기획재정부 전경. (사진 조세일보DB)
기획재정부는 지난 21일 발표한 '임대차 시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'와 관련, 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대·개편과 관계한 주요 질의에 대해 10문 10답 형식으로 설명자료를 24일 발표했다.

Q1. '상생임대주택'으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가?

A. 아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다.

이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대1주택인 경우 적용되므로 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.
 
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Q2. 상생임대차계약으로 인정받기 위해서 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상을 준수해야 하는데, 이 때 '직전 임대차계약'이 무엇인가?

A. 직전 임대차계약이란 거주자 갑이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미한다. 즉, 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을과 임차인 병 사이에 체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다.

즉, 임차인이 있는 주택을 구입해 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등 감안 시 부적절
 
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Q3. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하나.

A. 아니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다. 임대료 5% 이하 인상을 준수해 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요하다.
 
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Q4. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나?

A. 그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.

Q5. 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있는가.

A. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.

올해 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료되므로 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장했다.

Q6. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나?

A. 가능하다. 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위한 것이다.

Q7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나?

A. 가능하다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점을 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다.

Q8. 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나?

A. 추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.

다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 본다.

Q9. 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나?

A. 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.
 
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아울러 상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.
 
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Q10. 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나.

A. 민간임대주택특별법 제44조제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산한다. 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율이 된다.

예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다.

월세보증금 2000만원에 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 한다.


 

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